任意売却が失敗するケース

5つのケース

① 債権者(金融機関)が任意売却を認めない

➁ 所有者(名義人)共有者の同意が得られない

③ 期限超過で競売が開始されてしまう

④ 物件トラブル・建築基準を満たしていない

⑤ 対象物件に買い手がつかない

ここからは上記のケースが該当してしまう実話のご紹介・原因・対策についてみていきます。 

任意売却が出来なかった

年齢:当時40歳
家族:妻・子どもひとり
物件種別:マンション
残債:1800万円
売却価格:-


ご相談内容

会社を辞めて転職先が決まらず

収入がなくなり住宅ローンが払えなくなりました。

失業保険をもらい生活を

切り詰めていましたがそれだけでは生活できません。


私は住宅ローンを2つの銀行で組んでおり

固定資産税を滞納していたため

差押えをされています。

またマンションの管理費も滞納状態です。


到底首がまわらず家の売却をする決心をして

最も高い査定金額を提示した

大手M社へ売却依頼をしました。

売却に時間はかからないといわれた事、

提示された金額で売却できれば

住宅ローンの残債務を全額返金できると

考えたからです。


ところが3か月たっても買手が

見つかる気配はなく

1組の内覧希望者は10分ほどみて終了し、

さらに1か月経ち大手不動産会社の

担当者から大幅な値下げを提案されました。


最初に売却の相談をした時点で

住宅ローンの返済に困っている旨は

伝えていましたが、住宅ローン問題は

売主の問題であるため仲介業者である

私たちはお手伝いできません、

と言われ時間を無駄にしたと感じました。


すでに住宅ローン滞納は6か月を過ぎて、

一括請求の連絡が来ました。


私なりに調べて【任意売却】という方法を

知り専門としている業者いくつか比較して

B社へ任意売却を依頼しました。

裁判所からの競売申し立ての通知が来た

類も見せて早めに決着つけたいと

何度もお伝えしていました。

なかなか連絡が取れにくい担当者に不安を覚えましたがはじめて購入希望者を見つけることができ、あとは債権者から任意売却の承認を得れば売買契約を締結なので大丈夫です、と説明されました。


信じて連絡を待っていましたが裁判所から家の中の調査員が来て、競売の入札期間がスタートという通知がきました。


私はやきもきしながら担当者に何度も連絡をして本当に任意売却が出来るのか問合せしました。


任意売却が出来れば売主負担である諸費用(仲介手数料・登記費用など)や引っ越し費用も自分で用意する必要はないとこの担当から聞かされました。


入札開始日から数日過ぎたころB社担当者の方から連絡があり、交渉はしたが債権者間の折り合いがつかないため今回の任意売却は不成立でした、と他人事のように言われました。


金銭的にも精神的にもかなり追い込まれていました。

こんなに苦しい生活は自分だけでなく家族も崩壊してしまうと思い妻に自己破産を考えていると打ち明けました。


本当はもっと前に動くべきだったと今なら分かりますが妻の勧めで以前丁寧に説明していただいた【全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の千葉本部】のご担当者に相談しました。


千葉本部に所属されている司法書士の方を紹介可能だが法テラスや市役所の弁護士の方が安価だと教えていただきました。

都合が悪くなると連絡も門前払いさせた前社とは明らかに違う対応をしてくださいました。


自己破産をしてしまいましたが借入先からの請求がなくなり、支払いも止まったので生活も気持ち的にも少し楽になりました。


振り返ると住宅ローン返済が苦しいと感じた時点で相談すべきだったと今なら分かります。


相談した際にご担当者様は一緒に悔しがってくださり自分事のように向き合っていただきました。

私のように後悔しないようにこの経験談が少しでも役立てばと思います。


※原文まま

原因と対策

今回のように複数の債権者がいる場合

少しでもいい条件で物件を売却する【任意売却】をするには特に粘り強い交渉力実務経験が必要になります。


(※個人的意見ではありますが

ご相談者様のアンケートを拝読し、もう少しでも早い時点で一本のお電話いただければ状況は違ったと思うと悔しくてなりません。また同業である不動産会社、担当者によって知識不足・経験不足・交渉不足でご相談者様の人生が変わるんだと身が引き締まりました。)



上記の実例では 債権者(金融機関)が任意売却を認めない と ⑤ 物件に買い手がつかないに該当するケースでした。


 債権者(金融機関)が任意売却を認めない

今回の債権者は●住宅ローンの2社の金融機関●固定資産税の市役所●管理費のマンション管理会社、合計4社との交渉、任意売却の承認が必要でした。


承認を得たうえで不動産売買の契約から決済引き渡しまでの一連を入札終了日までの数日で完了しなければならず、残念ながらご相談いただいた時点では時間的に不可能でした。


⑤ 物件に買い手がつかない

【任意売却】を行う場合、資金がないため家のリフォームやハウスクリーニングが出来ずそのまま内覧、引き渡しとなります。


依頼された他社様ではその旨の説明も特にしておらず売却努力が少ないように感じました。

通常の不動産売却同様、家の内覧、購入希望者との交渉は行えるので十分に清掃・不用品破棄をして見栄えが良くなるようにすることがコツです。



1か月でも早くご相談いただけたのなら、迅速・全力で交渉をしていい解決ができたであろうと思うと残念でなりません。


ただ住宅ローン滞納で心身ともに追い込まれた状況の中でそこにつけ入る業者がいるのは事実で、優良で信頼できる【任意売却】を専門に扱う会社を見つけることは難しいと思います。


解決策は1社ではなく何社かの【任意売却】を扱う会社とコンタクトをとり担当者と直接お話をして見極めることだと思います。


その際にはレスポンスがいいことはもちろん、

いいことばかりでなく現実をきちんと伝えてくれて、長年の実績もあるところがいいでしょう。

小さな金銭的違和感は必ず質問してください!


『こんなに誠実に対応してもらえる会社あったのになぜ電話の一本しなかったんだ』

と何度か仰っていたのが担当の私も心底悔しかったです。同時に救済措置である【任意売却】をもっと普及させて一人でも多くの方を救いたいと感じる瞬間でした。



ご相談が早ければ早いほど選択肢は広がるというのは本当のお話です。

悩んでいる暇はありません!!


住宅ローン返済が困難と感じた時点で相談することを強くお勧めします。

売却だけでなく、そのまま済み続ける【リースバック】【買戻し】様々な選択が今ならできるからです!

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任意売却 point01


競売にかけられる前に所有者様の任意により融資を受けた金融機関との同意のうえ少しでもいい条件で物件を売却しようというのが【任意売却】です。


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